中国金茂年内频繁股权交易,减速or加速?

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原标题:中国金茂年内频繁股权交易,减速or加速? 来源:锋面News

编者按:本文来自微信公众号“锋面News”(ID:fengmiannews),作者:江朋,36氪经授权发布。

股权交易达人又出手了。

11月11日,中国金茂通过股权转让的方式挂牌旗下常州龙茂地产项目。股权转让,于中国金茂来说并不陌生,此前类似的动作已经多次发生。

从旁观者看来,资产频频易手,似乎算不上什么好事。但业内观点认为,中国金茂当前确实存在偿债压力,此类股权交易意在快递回笼资金,但更重要的是,以此调整优化自身业务结构,使其在机会到来时可以快速出手,抢到优质项目。

1年内股权交易频繁

近两年,一向以稳健著称、被业内形容为“克制企业”的中国金茂似乎有点忙。

11月11日,据北京产权交易所消息,中国金茂集团拟转让旗下常州龙茂房地产开发有限公司45%股权,转让底价约8.66亿元。常州龙茂地产由宁波宁兴房地产开发集团有限公司(实控人是中国金茂)直接持股80%,智银有限公司持股20%。此次由前者出让25%股权,后者出让20%股权。

而就在8天前,天眼查资料显示,北京金茂府二期的项目公司北京合茂置业有限公司新引入了保利北京、北京绿城两家股东。交易完成后,项目公司的控股权由增资前的廊坊市合恩房地产、金茂北方企业管理(中国金茂)各持股50%,转变为合生创展、中国金茂、保利北京、北京绿城各自持股25%,注册资本变更从1000万元增加至1960万元。

事实上,中国金茂今年的股权交易远不止这两起,还包括增资转让的颐和金茂府项目公司60%股权,拟挂牌转让的福州兴茂51%股权、贵阳黔茂地产60%股权、常州龙茂45%股权等。从CRIC提供数据来看,2020年股权转让信息公布较为频繁的三家房企中,除了华侨城和招商,另一个就是中国金茂。

与今年如出一辙的是,据2019年北京产权交易所信息显示,中国金茂接连挂牌项目,更创下半个月在北京密集转让3个项目股权的记录。

频繁的股权交易让业界侧目,尤其是其中还包括一些热门项目,比如首期开盘即热销50.6亿元的网红楼盘颐和金茂府、首开成交21.5亿元的北京金茂府二期等。对于一向经营稳健,且并非高杠杆企业的中国金茂来说,动作频频的背后原因究竟是什么?

对此,克而瑞地产研究中心分析人士认为,造成中国金茂股权交易频繁的客观原因在于国资委的相关规定,即央企资产转让原则上都要通过产权交易所的公开挂牌程序,因而央企转让相关信息更为公开。从行业趋势看,其余很多房企在这两年都有转让动作,只是未达到公告标准,因而披露信息有限。

行业人士则认为,对于金茂此类股权交易来说,一方面体现了企业对于资金的苛求,尤其是细化到项目公司的股权转让上;另一方面也充分表明企业在积极回笼资金,应对现金流方面的压力。

2回笼资金缓偿债压力

对于房企而言,现金流是生命线,充足的现金流是保障房企在非常时期活下去、活得好的重要筹码。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对锋面News表示,近期“三道红线”新规压顶之下,金茂需要偿还到期债务,以缓解资金压力,改善现金流状况。

根据监管部门设置的“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。中国金茂虽然仅踩中了最后一条,但2020年中期报告数据显示,截至今年上半年,中国金茂货币资金共有281.27亿元,其中受限制资金77.66亿元;短期债务为338.08亿元,长期债务为650.20亿元,确实存在一定的偿债压力。

克而瑞地产研究中心分析人士表示,融资监管新规“三道红线”出台后,大部分房企有一条或多条指标“踩线”,政策压力下,房企开始主动调整融资结构,通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资,而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。

自2016年中国商业地产界传奇人物、被外界称为“红色摩根”的宁高宁空降中化集团,并任中化旗下的中国金茂董事长以来,中国金茂一直保持着较快的扩张速度。年报显示,2016年—2020年10月,公司签约销售额分别为485.16亿元、693亿元、1280亿元、1608.07亿元、1803.2亿元。销售额的快速增长令中国金茂成功跻身全国房企TOP20。

在今年中期业绩会上,中国金茂总裁李从瑞表示,预计未来三年,金茂每年还将保持20%-30%左右的稳定增长率,并于2021年实现2500亿元签约额、2022年实现3000亿元签约额的目标。

显然,股权频繁交易的背后,并非外界猜测的是为了“踩刹车”,以放慢扩张速度。对此,陈霄补充道,对于短期内踩线房企,采取出售资产可实现尽快回笼资金,缓解债务压力。未来,除了股权转让,中国金茂如果采取在销售端加大促销力度实现加速销售回款,这也不出奇。而更重要的是,这些举措将调整优化金茂业务结构,使其获取充裕资金以投资更加优质的项目。

就在11月11日挂牌转让项目的第二天,浙江省土地使用权网上交易系统显示,金茂以27.56亿元成功竞得被业内人士称为“鳌江最后的黄金地”的温州平阳5宗商住地。据了解,该项目的定位是浙南“陆家嘴”,后续计划打造成平阳标杆性建筑鳌江北岸金融商务中心。

于金茂而言,频繁转让项目股权的目的或许不是减速,而是为实现进一步加速而储备“粮草”。

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